Αυτοί που αγοράζουν τα διαμερίσματά σας δεν είναι στη χώρα

Πάω να δώσω τα περισσότερα χρήματα της ζωής μου για ένα διαμέρισμα στο οποίο δεν έχω μπει ποτέ. Για να μου απαντήσει κάποιος στις ερωτήσεις μου, πρέπει να με βάλει σε αεροπλάνο. Άλλος δρόμος δεν υπάρχει.

Μεσιτικά γραφεία και κατασκευαστές που πουλούν σε αγοραστές στο εξωτερικό

Ο αγοραστής σας μένει στο Μιλάνο. Πάει να ξοδέψει περισσότερα χρήματα από ποτέ στη ζωή του, για ένα διαμέρισμα στο οποίο δεν μπήκε ποτέ. Η αγγελία του δίνει λίγες φωτογραφίες, διαλεγμένες από κάποιον άλλον. Δεν του δείχνει προς τα πού βλέπει το διαμέρισμα. Δεν του δείχνει πώς είναι η σκάλα της πολυκατοικίας. Δεν του δείχνει πώς συνδέονται τα δωμάτια μεταξύ τους. Γι' αυτό, για να πάρει αληθινή απάντηση, του χρειάζεται εισιτήριο αεροπλάνου. Η εικονική περιήγηση είναι ένα σύνολο από φωτογραφίες 360. Μπαίνετε μέσα και κοιτάτε ολόγυρα, σαν να ήσασταν εκεί. Με την περιήγηση, ο αγοραστής παίρνει τις απαντήσεις από το σπίτι του. Ανοίγει ένα link. Περπατάει όλο το διαμέρισμα, όσες φορές θέλει. Μετά στέλνει το link σε όποιον άλλον στην οικογένεια πρέπει να πει ναι.

Μια βόλτα μέσα στο ίδιο το διαμέρισμα, που ανοίγει από άλλη χώρα. Ο αγοραστής σας το περπατάει με το δικό του κινητό, όσες φορές θέλει. Κανείς δεν περιμένει στην άλλη άκρη της γραμμής. Μπορεί να στείλει το link σε όποιον άλλον στην οικογένεια πρέπει να συμφωνήσει. Για τις ζωντανές συναντήσεις, όπου την περιήγηση την κινείτε εσείς και εκείνοι βλέπουν, δίνουμε τιμή χωριστά για κάθε δουλειά.

• Αλβανία: περίπου το 25%¹ των σπιτιών που πουλήθηκαν το αγόρασαν άνθρωποι που δεν ζουν στη χώρα. Περίπου το 50% αυτών των αγοραστών είναι πολίτες της ΕΕ. 6 μήνες πριν το ποσοστό ήταν 15%.
• Μια αγγελία στη σελίδα ενός μεγάλου μεσιτικού γραφείου¹⁹, την ημέρα που την είδαμε: ένα διαμέρισμα με τιμή €561,000. Η αγγελία το λέει 152 m² μεικτά και 123 m² μέσα. Έχει 6 φωτογραφίες. Δεν έχει κάτοψη. Δεν έχει περιήγηση και δεν έχει καμία φωτογραφία 360 σε όλη τη σελίδα.
• Εσείς ανταγωνίζεστε ένα αεροπορικό ταξίδι. Ένα γραφείο που πουλάει Vlorë και Sarandë σε αγοραστές στο εξωτερικό²⁰ διαφημίζει δωρεάν ταξίδια για να δουν τα ακίνητα από κοντά. Διαφημίζει και δικούς του ανθρώπους μέσα στη χώρα σας.

Δεν αντικαθιστά την επίσκεψη πριν την υπογραφή. Ούτε λιγοστεύει τις επισκέψεις. Τα μόνα στοιχεία που μέτρησαν τη ζήτηση για επισκέψεις² λένε το αντίθετο. Οι αγγελίες με περιήγηση πήραν πιο πολλά αιτήματα για επίσκεψη. Για τις ζωντανές παρουσιάσεις δίνουμε τιμή ανά δουλειά, γιατί δεν έχουμε δημοσιευμένη τιμή. Στην αγορά της διασποράς ο αληθινός αντίπαλος είναι δωρεάν. Ένας ξάδερφος γυρίζει το διαμέρισμα σε βιντεοκλήση. Η περιήγηση κερδίζει επειδή επαναλαμβάνεται. Δεν κερδίζει στην τιμή.

6 από αυτά τα διαμερίσματα είναι ίδια. Ποιο μου προσφέρετε τελικά; Και έχει σημασία;

Κατασκευαστές και διευθυντές πωλήσεων με πολλά ίδια διαμερίσματα

Πουλάτε 6 διαμερίσματα φτιαγμένα ακριβώς το ίδιο. Στην αγγελία φαίνονται σαν 1 διαμέρισμα. Στον αγοραστή δίνετε έναν αριθμό πόρτας και του δείχνετε φωτογραφίες από άλλο διαμέρισμα. Έτσι κανείς δεν μπορεί να του πει ποιον όροφο αγοράζει, ποιο μπαλκόνι αγοράζει και τι θέα αγοράζει. Όταν φωτογραφίζονται χωριστά, κάθε διαμέρισμα έχει τη δική του περιήγηση με τον δικό του αριθμό πόρτας. Ο αγοραστής περπατάει μέσα σε αυτό που του προσφέρετε.

Φωτογραφίζουμε κάθε διαμέρισμα που πουλιέται πραγματικά. Το βάζουμε κάτω από τον δικό του αριθμό πόρτας. Κανένα διαμέρισμα-δείγμα δεν μπαίνει στη θέση των άλλων. Όταν η δουλειά έχει πολλά διαμερίσματα, δίνουμε τιμή ξεχωριστά για αυτή τη δουλειά. Δεν είναι στον κατάλογο. Αυτό το λέει και ο κατάλογος με τις τιμές.

• Αν ένα διαμέρισμα είναι φτιαγμένο διαφορετικά μέσα, παίρνει τη δική του περιήγηση. Δεν χρησιμοποιούμε ποτέ την περιήγηση του διπλανού διαμερίσματος για αυτό.
• Καμία σελίδα ανταγωνιστή που ανοίξαμε δεν δίνει τιμή για ξεχωριστό φωτογράφισμα του κάθε διαμερίσματος. Καμία δεν λέει ούτε τι περιλαμβάνει αυτό. Μιλάμε για διαμερίσματα που είναι σχεδόν ίδια μεταξύ τους.

Δεν σας λέει πόσα τετραγωνικά έχει ο χώρος. Το διαμέρισμα-δείγμα φτάνει μόνο μέχρι να χτιστούν τα αληθινά. Μόλις δώσετε στον αγοραστή αριθμό πόρτας, δεν κάνει να του δείξετε άλλο. Οι 2 πιο δυνατές μελέτες διαφωνούν εδώ. Το κέρδος στην τιμή⁵ είναι πιο μεγάλο όπου τα διαμερίσματα είναι ίδια. Το κέρδος στον χρόνο² είναι εκεί πιο μικρό. Άρα σε μοναδικό ακίνητο με ασυνήθιστο σχέδιο οι αποδείξεις είναι πιο αδύναμες. Και το δωμάτιο πρέπει να υπάρχει. Δεν φτιάχνουμε δωμάτια σε υπολογιστή.

Κάθε μεσιτικό γραφείο σε αυτή τη χώρα στέλνει τις ίδιες 8 φωτογραφίες. Έτσι ο πωλητής μπορεί να μας συγκρίνει μόνο στην προμήθεια. Τίποτα άλλο δεν έχει να δει.

Ιδιοκτήτες μεσιτικών γραφείων και μεσίτες αγγελιών. Γραφεία με 2 άτομα.

Κάθε μεσιτικό γραφείο σε αυτή τη χώρα στέλνει τις ίδιες 8 φωτογραφίες. Ο ιδιοκτήτης που πουλάει δεν σας ξεχωρίζει από αυτές. Του μένει να συγκρίνει μόνο την προμήθειά σας. Περισσότερες φωτογραφίες δεν το λύνουν αυτό. Εδώ οι φωτογραφίες είναι ήδη δωρεάν και τις έχει σχεδόν κάθε αγγελία.

Η περιήγηση είναι ένα σκαλί πιο πάνω. Όταν πάτε να εκτιμήσετε ένα σπίτι, οι άλλοι μεσίτες δεν έχουν τρόπο να δείξουν κάτι τέτοιο στον ιδιοκτήτη. Εσείς το έχετε. Εδώ τα portal ακινήτων δεν έχουν καθόλου θέση για περιήγηση. Γι' αυτό η περιήγηση μένει κάτι που το στέλνετε εσείς και το δείχνετε εσείς.

Φτιάχνουμε την εικονική περιήγηση για το διαμέρισμα που έχετε στην αγγελία. Ο αγοραστής σας το περπατά δωμάτιο δωμάτιο, από το δικό του κινητό. Πατάει τα βέλη και πάει από το ένα δωμάτιο στο άλλο. Τα βέλη είναι μέσα σε κάθε τιμή. Εσείς παίρνετε ένα link. Αυτό το link το στέλνετε σε έναν αγοραστή ή το ανοίγετε μπροστά σε έναν πωλητή.

• Η σελίδα του μεγάλου μεσιτικού γραφείου που ελέγξαμε¹⁹: 2 ή 3 φωτογραφίες σε κάθε αγγελία, χωρίς κάτοψη, χωρίς περιήγηση. Οι λέξεις «tur virtual» δεν υπάρχουν πουθενά μέσα σε αυτήν. Έχει γραφεία σε 8 πόλεις.
• Το μεγάλο portal που ελέγξαμε²¹ έχει μόνο φωτογραφίες. Δεν έχει φίλτρο για περιηγήσεις και δεν έχει σήμα. Οι τιμές που δημοσιεύει είναι 3% της συμφωνημένης τιμής από τον πωλητή και 1% από τον αγοραστή. Το να βάλει κάποιος φωτογραφίες σε μια αγγελία είναι μέσα στις δωρεάν υπηρεσίες του.
• Η σελίδα με τις αγγελίες²², όταν μετρήσαμε: 4,166 από τα 7,207 διαμερίσματα προς πώληση στη Vlorë τα έχουν βάλει εταιρείες. Σε όλα τα ακίνητα της Vlorë, το 4.96% των αγγελιών από εταιρείες δεν έχει καμία φωτογραφία. Στις αγγελίες από ιδιώτες το νούμερο είναι 21.9%.
• Τα 2 αλβανικά σάιτ που μπορέσαμε να διαβάσουμε²¹²² δεν έχουν καν πεδίο για εικονική περιήγηση. Άλλα 2 που ανοίξαμε²³ δεν δείχνουν τίποτα διαβάσιμο. Γι' αυτά δεν λέμε τίποτα εδώ.

Δεν αποδεικνύει ότι ο πωλητής διαλέγει εσάς. Κανείς δεν δημοσιεύει πόσο συχνά μια εκτίμηση φέρνει πελάτη που υπογράφει. Στην πιο δυνατή μελέτη² η καλύτερη ομάδα κέρδισε 0.6%. Είναι η καλύτερη ομάδα σε μία μόνο μελέτη. Δεν είναι το πάνω όριο. Και το κέρδος⁵ χάνεται όταν παίρνουν περιηγήσεις και τα ακίνητα των ανταγωνιστών. Εμείς διαβάσαμε 2 σελίδες σε μία μόνο ημέρα. Αυτό δεν είναι στοιχείο για την αγορά. Μια τρίτη σελίδα²³ δεν ανοίγει. Μια τέταρτη μας μπλοκάρει.

Αυτό που πλήρωσα, στην πραγματικότητα το έχω νοικιασμένο. Αν σταματήσουν οι πληρωμές ή λήξει ο χρόνος, το link της αγγελίας μου δεν ανοίγει πια. Οι δικές μου φωτογραφίες συνεχίζουν να δουλεύουν.

Ιδιοκτήτες γραφείων που πληρώνουν πλατφόρμα κάθε μήνα. Όποιος αγοράζει με μεσάζοντα

Την περιήγηση την πληρώσατε, αλλά την έχετε με ενοίκιο. Το τι μπορείτε να πάρετε μαζί σας το αποφασίζει κάποιος άλλος. Μια εταιρεία γράφει στη σελίδα της «Χωρίς κρυφά κόστη» και «δωρεάν hosting»²⁴. Τιμή δεν δείχνει. Και δεν λέει τίποτα για το τι γίνεται αν διακόψετε. Το ίδιο της το συμβόλαιο²⁵ το λέει: έχετε 3 μέρες να κατεβάσετε το υλικό σας αφού φύγετε. Τις εικονικές περιηγήσεις δεν επιτρέπεται να τις κατεβάσετε. Μια άλλη εταιρεία εξηγεί στη σελίδα της για τα ακίνητα²⁶ τι γίνεται όταν κλείσει η περιήγηση. Δεν μπορείτε να τη δείτε, να την αλλάξετε, να τη στείλετε σε άλλους ούτε να τη μετακινήσετε, μέχρι να την ξανανοίξετε. Στη λίστα με τα πακέτα εκεί, η δέσμευση είναι 24 μήνες.

Οι φωτογραφίες σας δεν δουλεύουν έτσι. Ένα βρετανικό site αγγελιών έχει ένα feed για καινούργια σπίτια²⁷. Παίρνει τις φωτογραφίες που του στέλνετε, τις κατεβάζει στον server του και τους αλλάζει το μέγεθος. Την περιήγηση δεν την παίρνει έτσι. Τη δέχεται μόνο σαν link που πάει κάπου αλλού. Ένα δεύτερο βρετανικό site²⁸ δουλεύει το ίδιο. Άρα το site κρατάει αντίγραφο από τις φωτογραφίες σας. Αντίγραφο από την περιήγηση δεν κρατάει ποτέ. Την ημέρα που θα σταματήσει το hosting, η αγγελία φαίνεται ακόμη μια χαρά και η περιήγηση πεθαίνει παντού ταυτόχρονα.

Το αγοράζετε μία φορά και τίποτα από αυτά δεν σας αγγίζει. Η περιήγηση είναι ένα αρχείο ZIP με τα αρχεία μέσα, και το κρατάτε εσείς. Κανείς δεν μπορεί να το κλείσει. Τίποτα δεν λήγει.

Αυτό που σας παραδίδουμε είναι ένα αρχείο ZIP που δουλεύει μόνο του. Δεν μετράμε πόσες περιηγήσεις έχετε ανοιχτές. Δεν πληρώνετε τίποτα για να ξανανοίξει μία. Χωρίς προπληρωμένες μονάδες. Χωρίς ελάχιστη διάρκεια. Βάλτε το στο δικό σας domain και δεν έχετε τίποτα άλλο να πληρώσετε. Αφήστε το στο δικό μας και το hosting κοστίζει €5 τον μήνα για κάθε GB χώρου. Τα αρχεία είναι δικά σας και στις δύο περιπτώσεις. Η ίδια η περιήγηση δεν έχει συνδρομή.

• Οι όροι αυτής της εταιρείας²⁵ σας δίνουν 3 μέρες να κατεβάσετε το υλικό σας αφού φύγετε. Οι εικονικές περιηγήσεις δεν μπαίνουν σε αυτά που μπορείτε να πάρετε. Η διαφημιστική τους σελίδα λέει «Χωρίς κρυφά κόστη»²⁴. Εμείς διαβάσαμε και τα δύο.
• Οι συχνές ερωτήσεις της άλλης εταιρείας, σημείο 6: «Ποιο πακέτο hosting χρειάζομαι για να μένουν ανοιχτές οι περιηγήσεις όσο κρατάει η αγγελία;»²⁶
• Οι κανόνες ενός feed για καινούργια σπίτια²⁷: την περιήγηση μπορείτε να τη δώσετε μόνο σαν link που πάει κάπου αλλού. Οι άλλοι τους κανόνες, αυτοί σε πραγματικό χρόνο, έχουν 32 σελίδες. Δεν χρησιμοποιούν ποτέ τις λέξεις «virtual», «tour» ή «floorplan».

Δεν είμαστε οι πρώτοι, ούτε το λέμε. Ανταγωνιστής γράφει «Δικά σας τα δεδομένα, οι κατόψεις και η εικονική περιήγηση»²⁹. Άλλος³⁰ σας αφήνει να κάνετε μόνοι σας το hosting. Εμείς λέμε μόνο: τι παίρνετε, τι όχι, για πόσο καιρό. Τα αρχεία θέλουν κάπου να μείνουν. Αν το hosting το κάνετε εσείς, το πρόβλημα αλλάζει μόνο θέση. Τα αρχεία δεν ανεβαίνουν μόνα σε portal. Ένας πωλητής μπορεί να έχει 2 μεσιτικά μαζί. Τα αρχεία είναι δικά σας. Χάνετε το ακίνητο, η περιήγηση δουλεύει για άλλον.

Κανείς δεν μου δείχνει την κάτοψη. Σε κάθε κάτοψη γράφει «επικοινωνήστε μαζί μας».

Αγοραστές που είναι μακριά. Ο μεσίτης που φτιάχνει την αγγελία.

Ο αγοραστής θέλει να δει πώς είναι μοιρασμένα τα δωμάτια μέσα στο διαμέρισμα. Η αγγελία του λέει να πάρει τηλέφωνο. Ανοίξαμε μία αγγελία στο site μιας μεγάλης μεσιτικής¹⁹: 10 φωτογραφίες και καμία κάτοψη. Στο τέλος γράφει αυτή τη γραμμή: «Για επίσκεψη στο ακίνητο ή για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις ενεργές κατόψεις, επικοινωνήστε μαζί μας!» Η κάτοψη κρατιέται κρυφή επίτηδες. Έτσι μια ερώτηση που η αγγελία θα την απαντούσε σε ένα δευτερόλεπτο γίνεται τηλεφώνημα.

Βάλτε την κάτοψη μέσα στην αγγελία. Έτσι η ερώτηση παίρνει απάντηση εκεί που γίνεται. Ο αγοραστής βλέπει πώς είναι μοιρασμένο το διαμέρισμα, πώς ενώνονται τα δωμάτια και προς τα πού βλέπει. Μέσα στην περιήγηση βλέπει και ένα σημείο πάνω στην κάτοψη. Αυτό το σημείο δείχνει πού στέκεται εκείνη τη στιγμή.

Την κάτοψη τη σχεδιάζουμε στην ίδια επίσκεψη που βγάζουμε τις φωτογραφίες. Μετά κάθε φωτογραφία 360 μπαίνει στο σημείο της πάνω στην κάτοψη. Έτσι η περιήγηση δείχνει πού στέκεστε. Και τα δύο έχουν τιμή στον τιμοκατάλογο. Τις κατόψεις σας τις δίνουμε ως αρχεία. Αυτό μετράει σε ένα portal²⁷. Μια κάτοψη που στέλνεται σαν εικόνα μεγεθύνεται με το δάχτυλο. Μια κάτοψη που στέλνεται σαν link δεν μεγεθύνεται.

• Οι Αμερικανοί αγοραστές που έψαξαν online είπαν «πολύ χρήσιμη» την κάτοψη πιο συχνά από ό,τι την εικονική περιήγηση¹⁸. Απάντησαν 5,390 άτομα.
• Η ίδια σειρά 4 χρόνια νωρίτερα³¹, σε άλλη ομάδα ανθρώπων. Και οι δύο έρευνες είναι αμερικανικές. Εμείς χρησιμοποιούμε μόνο τη σειρά, ποτέ τα ποσοστά.
• 4 αναζητήσεις σε ένα μεγάλο βρετανικό portal³², μέσα σε ένα απόγευμα: 100 αγγελίες σπιτιών, 78 με κάτοψη, 20 με περιήγηση. Τα στοιχεία είναι βρετανικά. Είναι μέτρηση ενός απογεύματος, όχι σταθερό ποσοστό.

Η περιήγηση δεν έχει μέσα της κλίμακα. Η κάτοψη που σχεδιάζεται δείχνει πώς μοιράζονται οι χώροι, όχι πόσο μετράνε. Μετράμε αν μας το ζητήσετε και σας δίνουμε ό,τι μετρήσαμε, χωρίς να λέμε περιθώριο λάθους. Αυτό ξέρουμε να το κάνουμε, αλλά δεν το έχουμε κάνει συχνά: 11 από τα 12 δημοσιευμένα έργα μας γράφουν «Κάτοψη: Δεν περιλαμβάνεται». Τα νούμερα των αγοραστών είναι αμερικανικά. Από εκείνον τον πίνακα πάρτε μόνο τη σειρά, γιατί κάθε βαθμολογία έπεσε ανάμεσα στις 2 εκθέσεις.

Κάθε αγοραστής ρωτάει πρώτα το ίδιο πράγμα. Πόσο μεγάλο είναι το σαλόνι; Χωράει ο καναπές; Η αγγελία έχει έναν αριθμό για όλο το διαμέρισμα. Για το δωμάτιο που στέκομαι μέσα δεν έχει κανέναν αριθμό.

Μεσιτικά και κατασκευαστές με αγοραστές που ρωτούν διαστάσεις πριν έρθουν να δουν.

Κάθε αγοραστής ρωτάει πρώτα το ίδιο πράγμα. Πόσο μεγάλο είναι το σαλόνι και αν χωράει ο καναπές. Η αγγελία έχει 1 νούμερο για όλο το διαμέρισμα και κανένα νούμερο για το δωμάτιο όπου στέκεται. Ούτε η φωτογραφία 360 το λύνει αυτό. Ο ευρυγώνιος φακός που χρησιμοποιείται μέσα στους χώρους κάνει το δωμάτιο να δείχνει μεγαλύτερο απ' ό,τι είναι.

Πείτε μας ποια δωμάτια έχουν σημασία. Οι διαστάσεις τους έρχονται μαζί με την περιήγηση, από την ίδια επίσκεψη. Έτσι η απάντηση βρίσκεται στην αγγελία από την αρχή. Ο αγοραστής δεν χρειάζεται να τη ζητήσει.

Πείτε μας πριν από την επίσκεψη ποια δωμάτια έχουν σημασία. Τα μετράμε την ίδια μέρα, μαζί με τις φωτογραφίες 360. Σας έρχεται η περιήγηση, οι μετρήσεις που κρατήσαμε και η κάτοψη σχεδιασμένη, αν τη θέλετε. Όλα μαζί, με τη μία. Έτσι, όταν ο αγοραστής ρωτάει πόσο μεγάλο είναι το δωμάτιο, η απάντηση βρίσκεται ήδη στην αγγελία. Δεν περιμένει email 3 μέρες μετά.

• Είναι η ίδια επίσκεψη. Τη μέτρηση την κλείνουμε μαζί με τη φωτογράφιση. Δεν κλείνεται δεύτερο ραντεβού και δεν πληρώνετε δεύτερη έξοδο.
• Οι μετρήσεις έρχονται στο ίδιο αρχείο ZIP με την περιήγηση. Δεν υπάρχει συνδρομή. Δεν υπάρχει login.
• Η κάτοψη που σχεδιάζουμε πληρώνεται με το τετραγωνικό μέτρο. Η τιμή είναι στον τιμοκατάλογο. Είναι γραμμένη εκεί πριν καν ρωτήσετε.

Για κανένα τους δεν λέμε πόσο λάθος μπορεί να έχει. Σας δίνουμε αυτό που μετρήσαμε. Δεν δημοσιεύουμε περιθώριο σφάλματος. Αν λέγαμε πόσο ακριβείς είναι, θα ήταν επαγγελματική υπόσχεση που δεν μπορούμε να στηρίξουμε. Όταν ένας αριθμός πρέπει να πιστοποιηθεί — μια εκτίμηση αξίας, μια τεχνική προδιαγραφή, ένα συμβόλαιο — πίσω του πρέπει να σταθεί κάποιος με άδεια. Αυτός δεν είμαστε εμείς. Αυτή τη δουλειά την κάνουμε μόνο αν μας το ζητήσετε. Το αρχείο μας δεν δείχνει ότι την κάνουμε συχνά.

Οδήγησα 2 ώρες και δεν έμοιαζε καθόλου με τις φωτογραφίες. Ο ευρυγώνιος φακός έκανε εκείνο το υπνοδωμάτιο να φαίνεται 2 φορές πιο μεγάλο. Τον τοίχο πίσω από την κάμερα δεν τον έδειξαν ποτέ.

Αγοραστές και ενοικιαστές. Ο μεσίτης που κρατά την αξιοπιστία του στην επόμενη αγγελία.

Ο αγοραστής κάνει 2 ώρες δρόμο επειδή του άρεσαν οι φωτογραφίες σας. Φτάνει, και το υπνοδωμάτιο είναι μισό από όσο έδειχνε. Ο ευρυγώνιος φακός μεγαλώνει τα δωμάτια. Ο τοίχος πίσω από τη μηχανή δεν φάνηκε ποτέ. Ο καβγάς γίνεται εκεί, στην πόρτα. Και αυτό θυμάται μετά για το γραφείο που τον έστειλε. Η φωτογραφία 360 δείχνει τα πάντα ολόγυρα: αριστερά, δεξιά, πάνω και κάτω. Γι' αυτό η περιήγηση τους αφήνει λιγότερα να μαλώσουν. Τίποτα μέσα στο δωμάτιο δεν μένει έξω από την εικόνα.

Η φωτογραφία 360 δεν δείχνει τον χώρο τέλεια. Δεν λέμε ότι τον δείχνει. Μια φωτογραφία 360 είναι στρογγυλή. Για να αποθηκευτεί, πρέπει να απλωθεί σε επίπεδη εικόνα. Το άπλωμα την τεντώνει και λυγίζει τις ίσιες γραμμές. Η φωτογραφία 360 δεν σας λέει ούτε πόσο μεγάλο είναι κάτι. Αυτό το δείχνει η σχεδιασμένη κάτοψη. Ή οι μετρήσεις που παίρνουμε εμείς την ημέρα της φωτογράφισης, αν μας τις ζητήσετε.

Μια φωτογραφία 360° καταγράφει τα πάντα γύρω της: αριστερά, δεξιά, πάνω, κάτω. Καταγράφει και τον τοίχο που ο φωτογράφος θα άφηνε πίσω του. Τίποτα δεν μένει έξω από το κάδρο. Δεν υπάρχει κάδρο για να μείνει κάτι έξω. Η φωτογράφηση έχει ημερομηνία. Έτσι ο αγοραστής βλέπει το κτίριο όπως ήταν εκείνη τη μέρα. Αν μια φωτογραφία 360 έχει καθαριστεί ή έχει επιπλωθεί με υπολογιστή, της βάζουμε σημείωση που το λέει. Τη σημείωση τη βάζουμε μέσα στην περιήγηση, εκεί που θα τη δει.

• Επίσημη βρετανική οδηγία για τις επιχειρήσεις³³. Παραπέμπει σε νόμο όπου κάποιες παραβάσεις είναι ποινικό αδίκημα. Τα λόγια της: «Μην πειράζετε τις φωτογραφίες και μην χρησιμοποιείτε ακραίους φακούς που αλλάζουν την προοπτική της εικόνας.»

Αυτό επιτρέπει μία μόνο πρόταση, τίποτα άλλο. Η φωτογραφία 360° δεν κόβει τίποτα έξω από το κάδρο. Δεν σημαίνει όμως ότι ο χώρος είναι ακριβώς έτσι. Το μέγεθος το δίνει η μέτρηση, όχι η φωτογραφία. Το φως εξαρτάται από τη μέρα. Γι' αυτό για το φως λέμε μόνο αυτό. Ο χώρος φωτογραφήθηκε με το φως που είχε μια ορισμένη μέρα. Δεν λέμε ότι δείχνει στα καλύτερά του. Δεν λέμε ότι θα δείχνει ίδιος τον Φεβρουάριο. Η οδηγία είναι βρετανική. Είναι κανόνας δικός μας, όχι νόμος για εσάς.

Έκανα 20 λεπτά δρόμο προς κάθε κατεύθυνση για να δείξω ένα διαμέρισμα. Ο αγοραστής κατάλαβε σε 90 δευτερόλεπτα ότι ήταν σε λάθος όροφο.

Μεσίτες και όσοι πηγαίνουν τους αγοραστές να δουν τα ακίνητα

Κάνετε 20 λεπτά δρόμο για να πάτε και άλλα 20 για να γυρίσετε, μόνο και μόνο για να δείξετε ένα διαμέρισμα. Ο αγοραστής χρειάζεται 90 δευτερόλεπτα για να δει ότι το διαμέρισμα είναι σε λάθος όροφο. Αυτή η διαδρομή απάντησε σε μια ερώτηση που θα μπορούσε να την απαντήσει από το σπίτι του. Βάλτε το διαμέρισμα εκεί όπου ο καθένας μπορεί να το περπατήσει πρώτα. Τότε όσοι δεν τους κάνει, το βλέπουν μόνοι τους.

Εμείς δεν βάζουμε κανένα ποσοστό. Δεν υπάρχει τίποτα τίμιο για να το στηρίξει. Η εφημερίδα του κλάδου³⁶ τύπωσε ένα από τα νούμερα που κυκλοφορούν. Στο ίδιο κείμενο έγραψε και τις δικές της αμφιβολίες. Την υπόθεση ότι μια επίσκεψη κρατάει 1 ώρα την είπε «εξαιρετικά απίθανη». Είπε ότι η πηγή «έχει καθαρά δικό της συμφέρον».

Εμείς φτιάχνουμε την περιήγηση και λέμε καθαρά τι κάνει. Όποιος την έχει δει, έρχεται ξέροντας σε ποιον όροφο είναι το ακίνητο, πώς είναι μοιρασμένα τα δωμάτια και προς τα πού βλέπουν τα παράθυρα. Αυτοί που δεν τους κάνει το ακίνητο, το βγάζουν από τη λίστα από την αρχή, πριν μπει κανείς στο αυτοκίνητο. Σε αυτό δεν κολλάμε κανένα ποσοστό.

• Καμία πηγή. Και αυτό ακριβώς είναι το εύρημα. Κανένας φορέας, σε καμία αγορά, δεν δημοσιεύει πόσες επισκέψεις χρειάζονται για μία πώληση, πόσες πάνε χαμένες, πόσο κρατάει μια επίσκεψη ή πόσο κοστίζει μια επίσκεψη.
• Και οι δύο εκτιμήσεις που κυκλοφορούν έρχονται από εταιρείες που πουλάνε οι ίδιες τη λύση³⁴³⁵. Διαφέρουν κατά 40% στον αριθμό και κατά 114% στη διάρκεια.

Η περιήγηση δεν μειώνει τις επισκέψεις στο ακίνητο. Τα μόνα στοιχεία που μέτρησαν τη ζήτηση για επισκέψεις² βρήκαν ότι αυξήθηκαν. Οι αγγελίες με περιήγηση πήραν περισσότερα αιτήματα για επίσκεψη επί τόπου. Ταυτόχρονα, περισσότεροι αγοραστές έσβησαν άλλα ακίνητα από τη λίστα τους. Γι' αυτό λέμε μόνο αυτό: η περιήγηση αλλάζει ποιες επισκέψεις γίνονται. Ποτέ δεν λέμε ότι η επίσκεψη δεν γίνεται καθόλου. Δεν δεχόμαστε νούμερα «x% λιγότερες άσκοπες επισκέψεις», ούτε όσα θα μας βόλευαν.

Ο πωλητής μού τηλεφωνεί κάθε Παρασκευή. Ρωτάει γιατί δεν ήρθε κανείς να δει το σπίτι. Εγώ έχω να του πω μόνο ένα πράγμα: δεν ήρθε κανείς.

Μεσίτες πωλήσεων. Ο ιδιοκτήτης γραφείου που χάνει πωλητές σε αυτή τη συζήτηση

Την Παρασκευή σας παίρνει τηλέφωνο ο πωλητής και ρωτάει γιατί δεν ήρθε κανείς να δει. Σήμερα το μόνο που μπορείτε να του πείτε είναι ότι δεν ήρθε κανείς. Με τις αναφορές συνδεδεμένες μέσα στην περιήγηση, έχετε αληθινή απάντηση. Πόσοι άνθρωποι άνοιξαν την περιήγηση αυτή την εβδομάδα. Σε ποια δωμάτια ξαναγύρισαν. Πού σταμάτησαν. Αυτό είναι κάτι που το πάτε σε μια κουβέντα που αλλιώς δεν έχει τίποτα μέσα.

Αυτό που παίρνετε είναι ένας αριθμός, όχι μια κρίση. Δεν βγαίνει ούτε από πλατφόρμα αγγελιών. Οι πλατφόρμες γράφουν μόνο ότι υπάρχει περιήγηση. Δεν γράφουν τίποτα για το πόσο μεγάλη είναι²⁷²⁸. Έτσι μία μόνο φωτογραφία 360 βγαλμένη με κινητό παίρνει το ίδιο σήμα με ένα ολόκληρο κτίριο φωτογραφημένο δωμάτιο δωμάτιο. Εμείς δεν σας πουλάμε το σήμα.

Το δικό σας analytics το συνδέουμε με την περιήγηση όταν τη φτιάχνουμε. Ο λογαριασμός είναι δικός σας. Τα νούμερα έρχονται κατευθείαν σε εσάς, όχι μέσα από κάποιον δικό μας πίνακα. Τα βέλη που αφήνουν τον κόσμο να περπατήσει την περιήγηση δεν χρεώνονται. Αυτό που πληρώνετε είναι να συνδέσουμε την περιήγηση με τον λογαριασμό σας. Μετριέται για κάθε πέρασμα από δωμάτιο σε δωμάτιο, όχι για κάθε βέλος. Οι τιμές ανά μονάδα είναι στον τιμοκατάλογο.

• Πληρώνετε για κάθε πέρασμα ανάμεσα σε 2 δωμάτια. Δεν πληρώνετε για κάθε βέλος. Αν 1 δωμάτιο έχει 2 βέλη που πάνε στο ίδιο μέρος, μετρούν μία φορά.
• Για σύγκριση, και από τη Βρετανία: 2.2 επισκέψεις τον μήνα για κάθε ακίνητο προς πώληση, με 44 ακίνητα σε κάθε γραφείο³⁸. Αυτό δεν δείχνει πόσες επισκέψεις χρειάζονται για μία πώληση. Δεν μετατρέπεται σε αυτόν τον αριθμό.
• Οι αριθμοί της αγοράς που διαβάζει ο πωλητής είναι για όλη τη χώρα και μιλάνε για την τιμή: η ζήτηση 10% κάτω μέσα στη χρονιά, το 74% των πωλήσεων χωρίς μείωση τιμής³⁷. Είναι βρετανικοί. Κανένας τους δεν μιλάει για το διαμέρισμά του. Το πόσοι άνοιξαν την περιήγησή του, αυτό μιλάει για το διαμέρισμά του.

Μετράει την περιήγηση, όχι την αγορά. Δεν σας λέει αν η τιμή σας είναι λάθος. Τα ελεγμένα στοιχεία για το γιατί μένουν απούλητα τα ακίνητα³⁷ δείχνουν την τιμή, όχι την παρουσίαση. Όλα αυτά τα στοιχεία είναι βρετανικά. Κανένα portal δεν λέει ότι κάποιο είδος υλικού σας ανεβάζει στα αποτελέσματα αναζήτησης. Άρα ούτε εμείς το λέμε. Και αυτό δεν το έχουμε φτιάξει ακόμη για κανέναν. Δεν υπάρχει παράδειγμα στα 12 δημοσιευμένα έργα. Εσείς θα ήσασταν ο πρώτος.

Πήρα τα κλειδιά. 3 μήνες μετά, το πρόβλημα που δεν το είδε κανείς είναι τώρα δικό μου πρόβλημα. Δεν έχω καμία απόδειξη για το πώς ήταν το κτίριο την ημέρα που το παρέλαβα.

Επενδυτές που παίρνουν το κτίριο από τον κατασκευαστή

Παίρνετε τα κλειδιά. 3 μήνες μετά, το πρόβλημα που δεν το είδε κανείς γίνεται δικό σας πρόβλημα. Ο αλβανικός νόμος για τις εργολαβικές συμβάσεις στις κατασκευές³⁹ ξεκινά αρκετές προθεσμίες την ίδια μέρα. Αν παραλάβετε τη δουλειά χωρίς να κάνετε παρατήρηση, ο νόμος τη θεωρεί αποδεκτή. Από εκείνη τη μέρα έχετε 60 ημέρες για να δηλώσετε ένα ελάττωμα. Έχετε 2 χρόνια για να κάνετε αγωγή. Έχετε 10 χρόνια αν πέσει το κτίριο ή αν έχει σοβαρό ελάττωμα. Αριθμούς άρθρων δεν γράφουμε εδώ, μέχρι να μας πει ένας δικηγόρος ακριβώς πού ισχύουν. Αυτοί οι κανόνες αφορούν τον επενδυτή που παραλαμβάνει τη δουλειά από τον κατασκευαστή. Τον αγοραστή ενός διαμερίσματος τον πιάνουν μόνο αν και η δική του σύμβαση είναι εργολαβική σύμβαση κατασκευής.

Χωρίς μια απόδειξη για το πώς ήταν εκείνη η μέρα, οι δύο πλευρές μαλώνουν για χρόνια και ο καθένας λέει ό,τι θυμάται. Την ημέρα που το κτίριο αλλάζει χέρια, κάνουμε ένα πλήρες φωτογράφισμα 360°. Έχει ημερομηνία και το κρατάτε εσείς. Έτσι, 3 μήνες ή 2 χρόνια μετά, δείχνετε πώς ήταν το κτίριο. Δεν το περιγράφετε με λόγια.

Την ημέρα που το κτίριο περνάει στα χέρια του ιδιοκτήτη, το φωτογραφίζουμε ολόκληρο σε 360°. Η ημερομηνία γράφεται πάνω στις φωτογραφίες. Τα αρχεία τα παίρνετε εσείς και τα κρατάτε εσείς, για να τα βγάλετε αργότερα όταν σας χρειαστούν. Από τη φωτογράφιση μέχρι να φτάσουν τα αρχεία χρειάζονται 3 έως 5 εργάσιμες μέρες, ποτέ λιγότερες από 3. Εδώ η ημερομηνία που τα έχετε έτοιμα πέφτει δίπλα σε μια νομική προθεσμία. Γι' αυτό τη συμφωνούμε γραπτά πριν φωτογραφίσουμε.

• Το κεφάλαιο του αλβανικού νόμου για τα συμβόλαια κατασκευής³⁹. Το διαβάσαμε στο πρωτότυπο, σε 2 διαφορετικές εκδόσεις. Εδώ δεν δημοσιεύουμε αριθμό άρθρου μέχρι να εγκρίνει ένας δικηγόρος τι ακριβώς καλύπτει.
• Ένας ξένος προμηθευτής γράφει «Προσοχή, η ελάχιστη τιμή μας είναι $10,000»⁴⁰. Την υπολογίζει ως ποσοστό πάνω στο κόστος του έργου. Ένας άλλος πουλάει το ίδιο πράγμα μόνο αφού ζητήσετε demo, χωρίς γραμμένη τιμή πουθενά⁴¹. Κανένας από τους δύο δεν έχει τιμή για ένα μόνο αλβανικό έργο.

Το αρχείο μας δεν το δείχνει ακόμη. Στα 12 δημοσιευμένα έργα δεν φωτογραφίσαμε πορεία εργασιών, δεν φωτογραφίσαμε παραλαβή κτιρίου, δεν μετρήσαμε πόσοι το είδαν. Άρα ξέρουμε να το κάνουμε, δεν το κάναμε. Αποδεικνύει κατάσταση, φινιρίσματα και διάταξη σε μια ημερομηνία. Δεν αποδεικνύει εμβαδόν. Δεν είναι τεχνικός έλεγχος κτιρίου. Δεν είναι λίστα με βλάβες. Η Αγγλία έχει κανόνα καταγραφής για κτίρια υψηλού κινδύνου⁴². Θέλει γραπτά έγγραφα, όχι φωτογραφίες. Η Αλβανία δεν έχει τέτοιο κανόνα.

Μια κάμερα 360° καταγράφει τα πάντα μέσα στο σπίτι μου. Τα γράμματα πάνω στο τραπέζι. Τα φάρμακά μου. Τις φωτογραφίες των παιδιών μου στον τοίχο.

Ο άνθρωπος που μένει στο ακίνητο όσο αυτό είναι σε πώληση

Μια κάμερα 360° καταγράφει τα πάντα μέσα στο σπίτι. Τα γράμματα πάνω στο τραπέζι. Τα φάρμακα. Τις φωτογραφίες των παιδιών στον τοίχο. Αυτή είναι η ένσταση που σταματάει τη φωτογράφιση πριν καν ξεκινήσει. Και αυτή η ανησυχία είναι γραμμένη σε μελέτες. Δεν την φανταστήκαμε εμείς.

Τι φωτογραφίζεται και τι δεν φωτογραφίζεται, συμφωνείται πριν έρθει κανείς με φωτογραφική μηχανή. Συμφωνείται επίσης τι γίνεται με τα αρχεία. Όποιος μένει εκεί λέει πού δεν μπαίνουμε. Και αν η περιήγηση πρέπει να κατέβει αργότερα, κατεβαίνει.

Δεν πουλάμε με την ιδέα ότι οι κλέφτες διαλέγουν σπίτια μέσα από δημοσιευμένες περιηγήσεις. Καμία αστυνομία, καμία εθνική υπηρεσία για το έγκλημα και καμία μελέτη ελεγμένη από άλλους ερευνητές δεν το αποδεικνύει. Δεν αποδεικνύει ούτε το αντίθετο. Δεν χρησιμοποιούμε έναν φόβο που δεν μπορούμε να αποδείξουμε.

5 δεσμεύσεις. Καμία δεν κοστίζει τίποτα. Όλες γίνονται πριν από την πρώτη φωτογραφία. Στέλνουμε μια λίστα με τα πρέπει σε όποιον μένει εκεί. Κάνουμε μαζί του έναν γύρο στο σπίτι πριν ξεκινήσουμε. Συμφωνούμε από την αρχή πού θα μπει η κάμερα, και ποια παράθυρα και μπαλκόνια δείχνουν προς τα έξω. Γράφουμε μια γραμμή στη συμφωνία: πόσο καιρό κρατάμε τα αρχεία και πώς τα κατεβάζουμε αν το ζητήσετε. Και κάθε φωτογραφία 360 που έχει συγυριστεί ή επιπλωθεί στον υπολογιστή παίρνει μια σήμανση πάνω της.

• 44 δημοσιευμένες περιηγήσεις ακινήτων, 1 από καθεμία από 44 πολιτείες των ΗΠΑ. Τις διάβασε μια μελέτη ασφάλειας, ελεγμένη και από άλλους ερευνητές⁴³. Βρήκαν μέσα φάρμακα με ετικέτα που διαβαζόταν, κωδικούς, στοιχεία καρτών και ένα γράμμα που έδειχνε παράβαση του νόμου.
• Εμείς κατεβάζουμε μια περιήγηση σβήνοντας έναν φάκελο. Ένα βρετανικό portal⁴⁴ βγάζει τη φωτογραφία ενός σπιτιού που πουλήθηκε μόνο αν το ζητήσει ο ιδιοκτήτης, στείλει τα χαρτιά της ιδιοκτησίας και το διαβατήριό του και περιμένει 7 μέρες. Η φωτογραφία μπορεί να ξαναβγεί αν το σπίτι βγει πάλι για πούληση.

Είναι υπόσχεση για το πώς δουλεύουμε, όχι κάτι που κάνει το πρόγραμμά μας. Δεν υποσχόμαστε να σβήσουμε κάτι από έτοιμη φωτογραφία 360. Ο τιμοκατάλογός μας σήμερα δεν έχει θόλωμα ούτε αφαίρεση. Υποσχόμαστε να συμφωνούμε τι φωτογραφίζεται πριν γίνει. Η μελέτη με τις 44 περιηγήσεις⁴³ δείχνει πόσο άσχημα μπορεί να πάει. Δεν δείχνει πόσο συχνά γίνεται. Η σύγκριση για την απόσυρση φωτογραφιών είναι βρετανική. Δεν έχουμε δει τι κάνει ένα αλβανικό portal με φωτογραφία που έχει ήδη δημοσιεύσει.